Wieso ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wichtig?
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wird über ein in der Sachwertrichtlinie definiertes Verfahren ermittelt und zeigt die Zeit auf, in der das Gebäude noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Diese modifizierte Restnutzungsdauer darf sodann als Teiler bei der Berechnung des jährlichen Abschreibungsbetrages genutzt. Zumeist verkürzt sich die Restnutzungsdauer, was sich in einem erhöhten Abschreibungsbetrag zeigt.
Welche Informationen oder Unterlagen werden für das Gutachten benötigt?
Die folgenden Informationen und Unterlagen werden für die weitere Erstellung des Gutachtens zur Restnutzungsdauer einer Immobilie benötigt:
- Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche
- Anzahl der Nutzungseinheiten
- Anzahl der Vollgeschosse
- Anzahl der Garagenstellplätze
- Jahr einer möglichen Kernsanierung
- Modernisierungsmaßnahmen der letzten 20 Jahre
(für ETWs aus der Beschlusssammlung entnehmen) - Objektanschrift und nähere Lagebezeichnung wie Wohnungsnummer o.ä.
- Bild der Fassade
- Grundriß, Lageplan und Energieausweis
(als Bilddatei jpg, jpeg oder png)
online pdf in jpg umwandeln https://smallpdf.com/de/pdf-in-jpg - weitere das Objekt charakterisierende Fotos
Was kostet die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer?
Die Erstellung eines Gutachtens "Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer einer Immobilie" kostet je nach Objektart zwischen 249 EUR und 599 EUR inkl. 19% Umsatzsteuer.
Wie sind Eure Sachverständige qualifiziert?
Unsere Gutachten werden durch DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt.
Was sagt das Finanzamt dazu?
Das Finanzamt lehnt aufgrund des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 die Gutachten eines erfahrenen Sachverständigen ab, dieses Schreiben steht diametral zu den Aussagen des höchsten deutschen Finanzgerichts, dem Bundesfinanzhof. Die von uns ausgereichten Gutachten werden durch DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt und sind vom Finanzamt anzuerkennen.
Wie kann ich bezahlen?
Zahlung ist aktuell per PayPal möglich. Gutscheincodes können hier auf Rechnung erworben werden. Die Freischaltung der Gutscheincodes erfolgt erst nach Zahlungseingang.
Welche Angaben brauche ich um die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermitteln zu lassen?
Es werden neben dem Baujahr, dem Jahr einer eventuellen Kernsanierung, Informationen zu Umfang und Zeitpunkt möglicher Modernisierungsmaßnahmen abgefragt.
Wo erhalte ich die Angaben zu den Modernisierungsmaßnahmen meiner Eigentumswohnung?
Der Verwalter einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft führt eine Beschlusssammlung. In dieser Sammlung werden alle Beschlüsse der Eigentümerversammlungen dokumentiert, entsprechend sollte die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dort ablesbar sein.
Wie ist die gesetzliche Grundlage?
Im Einkommensteuergesetz (EStG) wird im §7 die Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung geregelt. Im Absatz 4 Satz 2 heißt es "so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden". In Verbindung mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28. Juli 2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) ist damit Rechtssicherheit geschaffen worden. Nachgeordnete Finanzgerichte entscheiden entsprechend (so das Finanzgericht Münster am 27. Januar 2022 (Aktenzeichen 1 K 1741/18 E).
Ändert sich etwas mit dem Jahressteuergesetz 2022?
Nein. Das mittlerweile beschlossene Jahressteuergesetz 2022 beinhaltet die Abschaffung des §7 Abs. 4 Satz 2 EStG nicht mehr. Die Restnutzungsdauer kann daher weiterhin modifiziert werden. Es ist allerdings eine Klarstellung des Bundesministeriums für Finanzen ist Aussicht gestellt worden.
Brauche ich nicht ein Sachverständigengutachten für das Finanzamt?
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) explizit geurteilt, dass es gerade kein Sachverständigengutachten braucht, um eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer nachzuweisen. Es heißt "Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint; erforderlich ist insoweit, dass die Darlegungen des Steuerpflichtigen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten –z.B. technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen– geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 EStDV), im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist.". Sie erhalten ein Gutachten, was im wesentlichen die Restnutzungsdauer der Immobilie betrachtet.
Ich habe Fehler bei der Eingabe gemacht, muss ich die Berechnung erneut bezahlen?
Bitte antworten Sie auf die erhaltene Mail, wir werden eine sachgerechte Lösung finden.
Was versteht man unter "Kernsanierung"?
Der Begriff Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungsmaßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen (nahezu) neuwertigen Zustand zu versetzen. Hierfür wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken, zurückgebaut. Zu den Bestandteilen einer Kernsanierung gehören i.d.R. das Erneuern der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung sowie der Fassade mit Fenstern und Türen. Des Weiteren wird im Inneren die Haustechnik, also Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation, vollständig erneuert. Meist erfolgt in diesem Zuge auch eine Grundrissverbesserung sowie Aufwertung des gesamten Objektes.
Wie schnell erhalte ich das Gutachten?
Sie geben Ihre Daten ein, bezahlen und erhalten innerhalb von sieben Tagen eine Email mit dem Gutachten über die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer als pdf.
Was ist unter der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer zu verstehen?
Jede Immobilie besitzt eine erwartete Lebensdauer. Wird von der Restnutzungsdauer gesprochen, dann ist damit genau dieser Zeitrahmen gemeint, in dem Ihr Gebäude noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Eine Restnutzungsdauer ist von verschiedenen Faktoren abhängig und kann sich dementsprechend auch verlängern.
Im Gegenzug dazu kann ein Gebäude auch an der Restnutzungsdauer einbüßen, wenn Maßnahmen zur Instandhaltung nicht vorgenommen werden. Eine Überprüfung kann sich wirtschaftlich gesehen sehr lohnen!
Was hat es mit den Abschreibungen auf sich?
Die Abschreibungen umfassen alle Wertminderungen der Immobilie und der dazugehörigen Gegenstände des Anlagevermögens. Als Absetzung für Abnutzung (AfA) kann diese in der Einnahmenüberschussrechnung unter der Kategorie Kosten bzw. Aufwand angesetzt werden.
Besitzen Sie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser oder andere Wohnimmobilien, sind nur die entsprechenden Anschaffungs- und Herstellungskosten abzuschreiben. Der Grundstückswert wird dabei außen vor gelassen. Diese Kosten werden deshalb mit 2 % pro Jahr über den Zeitraum von 50 Jahre abgeschrieben. Bei einer Immobilie des Baujahres 1925 und älter sind es 2,5 % über 40 Jahre hinweg.
Ich habe die Restnutzungsdauer ermittelt, was soll mein Steuerberater damit?
Sie kennen jetzt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes. Legen Sie Ihrem Steuerberater die Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer vor, verweisen auf das BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (Az.IX R 25/19) und bitten ihn die Abschreibung auf dieser Grundlage neu zu berechnen. Erstellen Sie Ihre Steuererklärung selber, dann hilft Ihnen die folgende Frage weiter.
Ich erstelle meine Einkommensteuererklärung selber, was nun?
Berechnen Sie die erhöhte Abschreibung gemäß der Anlage zu der übersandten Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Tragen Sie in Zeile 33 Spalte 4 unter Absetzung für Abnutzung die erhöhte Abschreibung ein, kreuzen Sie die Felder "linear" und "lt. bes. Blatt" an. Schreiben Sie dem Finanzamt, dass Sie die Abschreibung für die Immobilie neu berechnet haben und fügen die Berechnung der Abschreibung sowie die Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer bei. Nach dem Grundsatz der Abschnittsbesteuerung ("Jahr für Jahr") dürfen Sie die Abschreibung des aktuellen Steuerjahrs auch für Grundbesitzerwerbe in der Vergangenheit neu ermitteln.
Wie berechne ich die Anschaffungs- und Herstellungskosten?
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie umfassen den Kaufpreis ohne den Anteil für Grund und Boden sowie evtl. mitgekauftes Inventar sowie die Grunderwerbsteuer, die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag sowie ggf. gezahlte Maklerprovision. Weitere Kaufnebenkosten können Rechts- und Beratungsaufwendungen, sein. Auch Kosten für die Begutachtung einer Immobilie durch einen Sachverständigen gehören zu den Kaufnebenkosten. Bei einem Neubau können zudem noch Bauzeit- bzw. Bereitstellungszinsen, Erschließungskosten für das Grundstück, Vermessungs- und Baugenehmigungskosten sowie Abrisskosten einer Bestandsimmobilie hinzukommen.
IMMOtaxation hat eine sehr gute Podcastfolge zu diesem Thema aufgenommen.
Wie ermittle ich die jährliche Gebäudeabschreibung?
Sie teilen die Anschaffungs- und Herstellungskosten (in EUR) durch die Nutzungsdauer, in unserem Fall nehmen Sie als Teiler die modifizierte Restnutzungsdauer.
Dies ist weder Rechts-, Steuer noch Finanzberatung. Keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der dargestellten Rechtslage. Die Nutzung dieses Tools ersetzt nicht die fundierte und auf den Einzelfall zugeschnittene Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Dieses Kalkulationstool wurde mit größter Sorgfalt erstellt, dennoch wird weder eine Erfolgsgarantie für dessen Anwendung noch eine Haftung für eventuelle Folgen der Anwendung übernommen. Eigenständige Kontrollrechnungen werden empfohlen, ggf. sollte zusätzlicher Fachrat eines Rechts-, Steuer- oder Finanzberaters in Anspruch genommen werden.